こんにちは、PropDesk運営です。物件のご案内や業者間のやり取りで毎日のように使う「物件概要書」。この記事では、物件概要書に記載すべき項目の一覧から、見やすく作る書き方のコツ、無料で使えるExcelテンプレート、さらにAI-OCRを使って作成を自動化する方法まで、不動産の現場で働く方向けにまとめて解説します。
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物件概要書とは？マイソクとの違い
物件概要書は、物件の所在地・価格・面積・法令上の制限などの基本情報を1枚にまとめた資料です。お客様への物件提案、業者間の物件確認、金融機関への持ち込みなど、あらゆる場面で「物件の名刺」として使われます。
似た資料に「マイソク」がありますが、マイソクは間取り図や写真を大きく載せた販促寄りの資料、物件概要書は情報の正確性を重視した事実ベースの資料、という役割の違いがあります。実務では両方を使い分けるのが一般的です。
物件概要書と重要事項説明書の違い
物件概要書とよく混同されるのが「重要事項説明書（重説）」です。この2つは役割がまったく異なります。
重要事項説明書は、宅建業法35条で定められた法定書面です。契約前に宅地建物取引士が記名し、買主・借主へ説明することが義務付けられています。一方、物件概要書は法律上の作成義務がない任意の資料で、物件の検討段階で情報を分かりやすく伝えるために使います。
ただし任意の資料だからといって、内容が不正確でよいわけではありません。広告として使う場合は宅建業法の誇大広告の禁止（32条）や不動産の表示に関する公正競争規約の対象になります。「概要書だから」と価格や面積を曖昧に書くことは避け、常に根拠資料（登記簿・レインズ・元付資料）に基づいて作成しましょう。
物件概要書に記載すべき項目一覧
物件種別によって多少変わりますが、基本の記載項目は次のとおりです。作成前のチェックリストとしてご活用ください。
基本情報
- 物件名・物件種別（土地／戸建／区分マンション／一棟収益など）
- 所在地（住居表示・地番）
- 交通（最寄駅・徒歩分数）
- 価格（売買価格または賃料）
土地・建物の情報
- 土地面積・地目・権利形態（所有権／借地権）
- 建物面積（延床・専有）・間取り・築年月
- 構造・階数・駐車場の有無
法令上の制限
- 都市計画区域・用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 接道状況・再建築の可否に関わる情報
取引条件
- 取引態様（売主・媒介・代理）
- 引渡し時期・現況（居住中／空室／賃貸中）
- 設備・管理費・修繕積立金（区分の場合）、利回り・年間収入（収益物件の場合）
物件概要書の記入例（区分マンションの場合）
実際の記入イメージです。テンプレートに沿って、以下のように事実を簡潔に埋めていきます。
- 物件名：〇〇マンション 305号室（区分マンション）
- 所在地：東京都新宿区〇〇1丁目2-3
- 交通：JR山手線「新宿」駅 徒歩8分
- 価格：4,980万円（税込）
- 専有面積：58.42㎡（壁芯）／間取り：2LDK
- 築年月：2015年3月／構造：RC造 地上10階建 3階部分
- 用途地域：商業地域／建ぺい率80%・容積率400%
- 管理費：12,800円／月・修繕積立金：9,600円／月
- 取引態様：専任媒介／現況：空室／引渡し：相談
- 作成日：2026年9月6日時点
ポイントは、面積の根拠（壁芯・登記）や「〇年〇月〇日時点」を必ず添えることです。受け取った相手が確認の手間なく判断でき、後日のトラブルも防げます。
物件種別ごとの記載ポイント
基本項目は共通ですが、種別ごとに「必ず入れたい項目」が変わります。
- 土地：地目・引渡し時の状態（更地／古家あり）・接道の方位と幅員・セットバックの有無
- 戸建：土地と建物両方の面積・車庫の有無・増改築の履歴
- 区分マンション：専有面積（壁芯／登記）・管理費・修繕積立金・総戸数・管理形態
- 一棟収益：満室想定収入・現況収入・表面利回り・レントロール（入居状況）・検査済証の有無
収益物件を多く扱う方は、利回り欄のあるテンプレートを最初から選んでおくと作り直しの手間がありません。
見やすい物件概要書を作る3つのコツ
1. 情報の順番を固定する
受け取る側は多くの概要書を見比べます。「所在地→交通→価格→面積→法令」のように項目の順番を毎回そろえておくと、相手が知りたい情報をすぐに見つけられ、信頼感につながります。自分専用のテンプレートを1つ決めて使い回すのが近道です。
2. 数字の誤記をなくす仕組みを作る
価格・面積・建ぺい率などの数字の誤記は、クレームや契約トラブルに直結します。レインズや資料からの「手入力での転記」が誤記の最大の原因なので、転記回数を減らす工夫（元データからのコピー、後述する自動差し込み）が重要です。
3. 「いつ時点の情報か」を明記する
価格改定や現況変更はよく起こります。作成日を必ず入れ、古い概要書が独り歩きしないようにしましょう。
テンプレートはExcelが定番。選び方のポイント
物件概要書のテンプレートはExcel形式が最も扱いやすく、実務でも定番です。Word形式やPDF直接編集より、数値の管理・レイアウト調整・使い回しがしやすいためです。テンプレートを選ぶときは次の3点をチェックしてください。
- 項目が過不足なく揃っているか：上の項目一覧がひととおり入っているか
- 自社の物件種別に合うか：収益物件を扱うなら利回り・年間収入欄があるか
- 編集・流用しやすいか：セル結合が複雑すぎると入力や修正に時間がかかります
PropDeskの帳票管理では、この条件を満たした標準の物件概要書テンプレート（Excel）を無料プランでそのまま利用できます。すでに使い慣れた自社フォーマットがある場合は、そのExcelをアップロードして使うこともできます。
手入力での作成には限界がある
テンプレートが決まっても、作成のたびに物件情報を1項目ずつ手入力していると、1件あたり15〜30分はかかります。案内直前に急いで作って数字を打ち間違えた、という経験がある方も多いのではないでしょうか。
物件概要書は「作る枚数が多く」「同じ情報を何度も転記する」資料です。だからこそ、テンプレート探しの次の一手として自動化の効果が大きい業務です。
物件概要書の作成を自動化する方法
PropDeskの帳票管理を使うと、物件概要書の作成は次の流れになります。
- テンプレートを用意する：標準テンプレートを使うか、自社のExcelフォーマットをアップロード。差し込みたいセルに {{物件名}} {{売買価格}} のようなフィールドコードを入れるだけで準備完了です
- 物件データを取り込む：お手持ちの物件概要書PDFをアップロードすると、AI-OCRが所在地・価格・面積などを自動で読み取ります。元付業者からもらった概要書を、自社フォーマットに作り直すような場面で特に便利です
- プレビューで確認して出力：差し込まれる値を出力前に一覧で確認でき、その場で修正も可能。確認後にワンクリックでExcelが完成します
転記作業がなくなるため、1件数十秒で概要書が仕上がり、手入力による数字の誤記も防げます。この機能は無料プランから利用できます（AI読み取りは1時間あたりの回数制限があります）。さらにスタンダードプランで物件管理と連携すると、登録済みの物件を選ぶだけで概要書が完成します。
よくある質問
Q. 本当に無料で使えますか？
はい。無料のフリープランで帳票管理を選べば、テンプレートの利用・AI読み取り・概要書の出力まで使えます。登録にクレジットカードは不要です。
Q. 自社で使っているExcelフォーマットはそのまま使えますか？
使えます。お使いのExcelファイルをアップロードし、差し込みたいセルにフィールドコードを入力するだけです。レイアウトや書式はそのまま維持されます。
Q. データはどこに保存されますか？
テンプレートなどのデータは、ユーザー自身のGoogleドライブに保存されます。PropDesk側がお客様の物件データを抱え込まない設計です。
Q. 物件概要書は誰が作りますか？
決まりはありませんが、実務では物件を預かった元付業者が作成し、客付業者が自社フォーマットに作り直して顧客へ提出するケースが多いです。この「作り直し」の転記作業こそ、AI-OCRによる自動化が最も効く場面です。
まとめ
物件概要書づくりは「項目を揃える → 見やすいテンプレートを固定する → 転記を自動化する」の3段階で改善できます。まずは無料のテンプレートから始めて、作成枚数が多い方はAI-OCRによる自動作成まで進めるのがおすすめです。
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